Comparativa de entidades financieras para financiar casas prefabricadas

0. Introducción

España atraviesa desde 2022 una grave crisis habitacional caracterizada por un fuerte desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda. Según el Banco de España, esta brecha podría alcanzar entre 450.000 y 600.000 hogares faltantes hacia 2025. La ausencia de suelo urbanizado y los procesos burocráticos prolongados (más de 12 meses para licencias municipales) agravan aún más el problema.

En este contexto, las viviendas prefabricadas resurgen como una vía eficaz para aliviar el déficit, ofreciendo tiempos de ejecución hasta un 70 % más rápidos y ahorros de costes, tanto en obra como en eficiencia energética. Estos módulos se ensamblan en fábricas y se transportan a su ubicación, donde se integran sobre cimientos adecuados y se conectan a los servicios públicos .

Sin embargo, su acceso a la financiación tradicional ha sido limitado, ya que los bancos solo conceden hipotecas si se consideran bienes inmuebles, lo cual exige anclaje al terreno, certificar su naturaleza de vivienda, licencias, proyecto visado y registro. De no cumplirse estos requisitos mínimos, solo es posible acceder a ellos mediante préstamos personales o soluciones de financiación alternativa.

En respuesta, en mayo de 2025, el Gobierno aprobó el PERTE de Vivienda Industrializada, movilizando 1.300 millones de euros para impulsar la industrialización del sector, con metas de 15.000 viviendas anuales, escalables a 20.000 en una década. Este plan no solo aporta fondos, sino que favorece reformas normativas y mecanismos financieros como avales del ICO o SGR que pueden facilitar el acceso de particulares a estos métodos constructivos. Este artículo explora en detalle los productos financieros disponibles, los requisitos legales básicos, las entidades que los promueven, así como las ventajas y limitaciones de cada solución. Además, analiza cómo el PERTE y las nuevas políticas están transformando el entorno, y ofrece recomendaciones prácticas para que tu proyecto de vivienda prefabricada sea viable, sostenible y financieramente optimizado.

AVISO IMPORTANTE:
La información ofrecida en este artículo tiene carácter orientativo y general. Las condiciones de financiación, tipos de interés y requisitos crediticios para viviendas prefabricadas pueden depender de la entidad financiera, la comunidad autónoma y las circunstancias personales del solicitante. Por ello, es fundamental acudir a asesores financieros, bancos o profesionales especializados, así como consultar con el Ayuntamiento o entidad correspondiente antes de firmar cualquier compromiso económico o solicitar financiación.

1. Contexto actual de la vivienda prefabricada en España

Las viviendas prefabricadas modulares, contenedor, cápsula o incluso efímeras han experimentado un crecimiento notable en popularidad en España. Este auge se debe a tres grandes ventajas: el tiempo de construcción (puede reducirse hasta un 70 % más rápido que la obra tradicional), su eficiencia energética y un precio por m² generalmente inferior (entre 800 y 1.000 €/m², frente a los 1.300–1.600 €/m² de la construcción convencional).

No obstante, su financiación con hipoteca requiere que las viviendas sean tratadas como bienes inmuebles. Esto implica estar cimentadas, ancladas al terreno, inscritas en el Registro de la Propiedad, contar con licencia municipal, proyecto visado, y certificado de eficiencia energética, requisitos que bancos como BBVA detallan claramente.

Si estos requisitos no se cumplen, hay dos vías principales: recurrir a un préstamo personal o utilizar productos específicos como crowd‑lending. Además, la financiación habitual para proyectos completos es mediante hipoteca convencional (para viviendas terminadas) o hipoteca autopromotor (desembolso por fases durante la obra).

2. Tipología de productos financieros

Hipoteca convencional

Dirigida a viviendas terminadas y consideradas inmuebles. Ofrece tipos de interés competitivos (fixed o variable), plazos hasta 30 años, y financia hasta el 80 % del valor de tasación. Limitación: no cubre terreno ni gastos adicionales (comisiones, impuestos, ~15 %). Requiere que el inmueble esté inscrito y embargable.

Hipoteca autopromotor

Se utiliza para proyectos de obra propia. El banco desembolsa en fases (obra gruesa, estructura, acabados…), permitiendo una carencia de capital de hasta 2 años (Banco Santander) y plazos de amortización hasta 30 años. Necesita licencia, arquitecto visado, presupuesto y estructura de garante. Cobertura limitada al 70 % del valor de reposición, según Santander.

Préstamo personal

Crédito al consumo para proyectos pequeños (< 50 000 €). Es rápido, sin necesidad de hipoteca ni tasación, pero los tipos son más altos y los plazos, más cortos (5–10 años). Financian el 100 % del proyecto si está por debajo del umbral.

Financiación alternativa (crowdlending)

A través de plataformas tipo Wecity, Crowdlending o incluso Cofides (este último para inversionistas en proyectos grandes). Permite financiar premontajes o industrialización, con mayor flexibilidad, pero con costes altos y perfil de riesgo elevado. En general, orientado a promotores más que a particulares.

3. Requisitos comunes para obtener una hipoteca

Independientemente del producto idóneo, los bancos exigen ciertos requisitos mínimos para financiar una vivienda prefabricada como inmueble:

• Terreno urbanizable y en propiedad, inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Proyecto arquitectónico visado y licencia municipal.
• Anclaje firme al terreno y cimentación adecuada.
• Certificación de eficiencia energética (preferentemente A o B).
• Tasación oficial que la considere como inmueble.
• Solvencia del solicitante, evaluada según perfil bancario.

Estas condiciones se detallan tanto en Idealista como en BBVA, que advierten que sin ellas, el banco la considerará bien mueble, y solo podrá financiarse con crédito personal.

4. Bancos y entidades que financian

A) Banca tradicional

• Banco Santander: Ofrece hipoteca autopromotor con plazos hasta 30 años (25 años para segundas viviendas), carencia de hasta 2 años, y hasta 70 % de valor de reposición; también ofrece crédito para terreno.
• Banco Sabadell: Cuenta con hipoteca autopromotor «100 % personalizada», sin comisión de apertura, plazos hasta 30 años y opción a tipo fijo o variable.
• BBVA: Financia casas prefabricadas si cumplen requisitos legales, pero no ofrece autopromotor para modulares.
• Otras entidades como Bankinter o Hipotecas.com también ofrecen productos de autopromotor. Otras entidades analizan caso por caso, ofreciendo financiación hasta el 80 %.

B) Banca ética y pública

• Triodos Bank: Focalizado en proyectos eco‑sostenibles, financia bioconstrucción, aunque no dispone aún de producto específico modular. Ideal para clientes con perfil sostenible.
• ICF (Institut Català de Finances): Apoya proyectos empresariales, no particulares, mediante líneas avaladas o crédito puente.
• SGR (Sociedades de Garantía Recíproca): Ofrecen avales a pymes o promotores, mejorando condiciones bancarias.

C) Financiación alternativa

• Cofides: Se centra en inversión en proyectos en el extranjero, no es útil para particulares.
• Wecity / Crowdlending: Financian promotores, especialmente premontaje o industrialización, con condiciones más flexibles, pero riesgo alto y no están adaptados a particulares.

5. Porcentajes y rangos de financiación

• Hipoteca convencional: Hasta 80 % del valor de tasación. El restante 20 % se debe aportar junto a aproximadamente un 15 % extra para gastos.
• Hipoteca autopromotor: Se desembolsa por fases, puede cubrir hasta obra y terreno, alcanzando a veces el valor total si la operación es sólida.
• Préstamo personal: Financia íntegro proyecto si es < 50 000 €, con plazos de 5–10 años.
• Crowdlending / SGR / ICF: En proyectos grandes, pueden superar ampliamente los 400 000 €, dependiendo del acuerdo y aval.

Rangos estimados

• Préstamo personal: 20 000–50 000 €
• Hipoteca con terreno y obra: 200 000–400 000 €
• Grandes proyectos: > 400 000 €, según m², terreno y ubicación

6. Ventajas y desventajas de cada opción

Producto	Ventajas	Desventajas
Hipoteca convencional	tasación competitiva, plazos de hasta 30 años	no cubre terreno, exige vivienda terminada
Hipoteca autopromotor	financiación de obra + terreno, desembolso por fases, carencia	trámites complejos, control estricto del avance
Préstamo personal	rápido, sin hipoteca	tipos altos, plazos cortos, solo proyectos pequeños
Banca ética (Triodos/ICF)	financiación sostenible, posibilidad de avales buenos	sin producto específico para modulares, enfoque empresarial
Crowdlending/promotor	flexibilidad, premontajes	alto riesgo, no adaptable a particulares

7. Comparativa de entidades (sintética)

• Santander & Sabadell: cobertura territorio + obra, plazos de 20–30 años; requisitos estrictos y control de fases.
• BBVA: solo para vivienda terminada; tipo competitivo, no acepta emergencias modulares autopromotor.
• Triodos: foco sostenible; financiación parcial; ideal para proyectos ecológicos.
• ICF / SGR: avales para promotores; condiciones mejores con perfil empresarial.
• Préstamos personales: ideales para proyectos de menor coste, rápidos.
• Crowdlending: orientado a promotores, gran flexibilidad, alto coste.

8. El PERTE Vivienda Industrializada: motor de financiación

En mayo de 2025, el Gobierno aprobó el Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) de Vivienda Industrializada, movilizando 1.300 millones € entre 2025 y 2035. De este total, 1.000 M€ están destinados a financiación mediante préstamos ICO o líneas verdes, y 300 M€ serán para capitalización de empresas, facilitando la industrialización y consolidación del sector.

Objetivos concretos del PERTE:

• Construcción de 15.000–20.000 viviendas anuales en 10 años.
• Creación de la Ciudad de la Industrialización en Valencia, ubicada en los terrenos de la ZAL, con funciones de innovación, homologación, formación y recepción de empresas.
• Mejora de condiciones laborales y acceso de mujeres al sector, aligerar procesos burocráticos y reducir residuos.
• Se requiere coordinación interministerial mediante la Comisión Interministerial y Oficina Técnica creada en mayo de 2025.

El PERTE facilita crédito para promotores y constructores de viviendas modulares, pero también abre puerta de acceso a particulares mediante autopromotor, gracias a líneas ICO, avales SGR y condiciones «más blandas».

9. Desafíos a superar

Marco regulatorio

La normativa ECO y las regulaciones de tasación dificultan que los bancos acepten módulos fabricados en fábrica como garantía crediticia hasta que estén instalados, puesto que no pueden considerarse parte del bien inmueble. Se negocian reformas para que las tasadoras puedan incluir módulos y se evalúa la introducción de seguros o avales como Cesce.

Escasez de suelo urbanizado

El déficit de suelo finalista es crítico: solo se construyen unas 90 000 viviendas nuevas al año frente a una demanda de más de 230 000, lo que provoca un déficit acumulado de más de 134 000 viviendas en 2024.

Trámites prolongados

La obtención de licencias puede demorarse más de 12 meses en muchas zonas, generando retrasos. El PERTE y nuevas políticas buscan agilizar estos procesos.

Fortalecimiento del sector industrial

Actualmente hay menos de 30 fábricas de construcción modular en España y muy pocas con capacidad técnica y financiera sólidas . El PERTE busca fomentar su crecimiento mediante financiación inmediata (algunos fondos disponibles de forma inmediata) .

10. Ejemplos y casos reales

• Santander financia autopromotor hasta el 70 % del valor de reposición, con 30 años de plazo y dos años de carencia.
• Sabadell ofrece hipoteca autopromotor sin comisión de apertura y cobertura personalizada.
• BBVA exige requisitos legales estrictos, pero no permite autopromotor modular .
• Idealista y AS destacan que las casas modulares pueden obtener hipoteca si tienen certificación energética, proyecto, licencia, cimentación y registro .
• El precio estimado por m² de casas modulares es de 800–1.000 €, frente a los 1.300–1.600 € de obra tradicional.

11. Recomendaciones prácticas

1. Define tu proyecto: si es modular + terreno, autopromotor; si obra pequeña (< 50 k), préstamo personal.
2. Regulariza: licencia municipal, cédula de habitabilidad, registro y certificación energética.
3. Elige entidad: Santander/Sabadell para autopromotor; BBVA/convencional para vivienda ya terminada; Triodos/ICF para proyectos sostenibles.
4. Negocia condiciones: tipo de interés, comisiones, seguros vinculados, periodos de carencia.
5. Explora líneas del PERTE: ICO verde o emprendedor, avales SGR, financiación inmediata para industria modular.
6. Asegura avales si es posible, para mejorar condiciones crediticias.
7. Consulta a un asesor hipotecario especializado para optimizar estructura financiera, fases y ayudas.
8. Revisa avances normativos en ECO y tasaciones modulares, ya que pueden influir en tu capacidad de financiación.

12. Conclusión

La financiación de viviendas prefabricadas en España se encuentra en un punto de inflexión. Aunque la normativa aún requiere que las casas modulares sean consideradas como bienes inmuebles, el impulso del PERTE de Vivienda Industrializada, las hipotecas autopromotor de Santander o Sabadell, y las líneas éticas de Triodos o ICF, están haciendo posible proyectos cada vez más personalizados, rápidos y eficientes.

Para particulares, existen tres escenarios:

• Proyectos < 50 000 €: préstamo personal ágil.
• Proyectos con terreno y estructura: hipoteca autopromotor (Santander, Sabadell).
• Compra sin construcción: hipoteca convencional.

Quienes buscan sostenibilidad, pueden encontrar apoyo en banca ética o pública, combinada con avales SGR. Y el PERTE promete no solo acelerar el sector industrial, sino también facilitar el acceso a la vivienda prefabricada de alta calidad con condiciones más ventajosas.

El camino está abierto, pero es vital cumplir con requisitos legales, planificar con detalle y aprovechar las nuevas líneas de ayuda y financiación. Un asesor experto y una entidad adecuada pueden marcar la diferencia para convertir esta posibilidad en una realidad asequible.

Fe de Erratas

❌ “Las casas prefabricadas pueden hipotecarse igual que las convencionales sin problemas, incluso en terreno rústico.”
🔎 Error: solo si es un bien inmueble inscrito, con terreno urbano, licencias y cimientos. En terreno rústico no conceden hipoteca.

❌ “Puedes hipotecar la casa prefabricada aunque no esté inscrita ni fijada al suelo.”
🔎 Error: las hipotecas en España sólo son posibles sobre bienes inmuebles inscritos y adheridos al suelo.

Bibliografía

1. El Gobierno prevé movilizar los 1.300 millones del PERTE de vivienda industrializada mediante préstamos

Descripción: Detalla la aprobación del PERTE de Vivienda Industrializada con 1.300 M€ en préstamos públicos y privados, y su orientación hacia viviendas asequibles y sostenibles.
Enlace: https://elpais.com/economia/2025-05-06/el-gobierno-preve-movilizar-los-1300-millones-del-perte-de-vivienda-industrializada-mediante-prestamos.html

2. Pedro Sánchez anuncia el lanzamiento del PERTE de la Industrialización de la Vivienda con una inversión pública de 1.300 millones en 10 años

Descripción: Comunica el lanzamiento del PERTE por parte del Presidente Sánchez, enfatizando la industrialización constructiva, sostenibilidad, reducción de tiempos, y creación de la “Ciudad de la Construcción” en Valencia.
Enlace: https://www.lamoncloa.gob.es/presidente/actividades/paginas/2025/240425-sanchez-construccion-industrializada.aspx

3. El Gobierno aprueba el nuevo Perte de Vivienda por un total de 1 300 millones de euros

Descripción: Explica la puesta a disposición inmediata de fondos para fomentar la industrialización, y los destinos concretos: 1.000 M€ en préstamo ICO y 300 M€ para capitalización industrial.
Enlace: https://www.ejeprime.com/residencial/el-gobierno-aprueba-el-nuevo-perte-de-vivienda-por-un-total-de-1300-millones-de-euros 

4. El Gobierno aprueba el nuevo PERTE de vivienda: 1.000 millones en financiación y 300 en capitalización

Descripción: Aclara la estructura del PERTE: líneas ICO (ICO Verde, ICO emprendedores), objetivos de producción (15.000–20.000 viviendas/año) y sede en Valencia.
Enlace: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/06/843790-el-gobierno-aprueba-el-nuevo-perte-de-vivienda-1-000-millones-en-financiacion-y-300 

5. Sánchez anuncia una inversión de 1.300 millones de euros para el nuevo PERTE de vivienda

Descripción: Informa sobre el propósito del plan (15.000 viviendas/año y 20.000 a largo plazo), enfocándose en construcción modular, eficiencia y accesibilidad.
Enlace: https://elpais.com/economia/2025-04-24/sanchez-anuncia-una-inversion-de-1300-millones-de-euros-para-el-nuevo-perte-de-vivienda.html 

6. Las claves de las hipotecas para casas prefabricadas, ¿cuáles son?

Descripción: Guía en Idealista que explica los requisitos que debe cumplir una casa prefabricada para ser considerada inmueble y su elegibilidad para hipoteca (cimentación, registro, licencia, visado).
Enlace: https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2023/10/30/808890-las-claves-de-las-hipotecas-para-casas-prefabricadas

7. Casas prefabricadas: ¿Puedo pedir una hipoteca para adquirir una?

Descripción: Artículo de BBVA detallando los requisitos legales como suelo urbanizable, proyecto visado, cimentación y registro para poder solicitar una hipoteca.
Enlace: https://www.bbva.com/es/salud-financiera/pedir-hipoteca-casas-prefabricadas/

8. Construir más rápido (opinión)

Descripción: Columna de El País que comenta el PERTE como motor de la industrialización de la vivienda, señalando potencial impacto en sostenibilidad y déficit habitacional.
Enlace: https://elpais.com/opinion/2025-04-26/construir-mas-rapido.html