Importar una Casa Prefabricada desde China a España

Importar una casa prefabricada desde China hasta España puede parecer, a primera vista, una oportunidad para ahorrar costes y acceder a diseños innovadores. Sin embargo, detrás de este proceso hay un entramado de trámites legales, requisitos técnicos, certificaciones y costes adicionales que no siempre son evidentes. Desde los controles aduaneros y el pago de aranceles e impuestos, hasta la adaptación al Código Técnico de la Edificación y la obtención de licencias municipales, cada paso requiere planificación y cumplimiento estricto de la normativa española y europea. En esta guía, desglosamos de forma clara y apoyada en fuentes oficiales todo lo que necesitas saber para que tu proyecto sea viable, seguro y legal, evitando sorpresas costosas o problemas legales en el futuro.

AVISO IMPORTANTE:
La información ofrecida en este artículo tiene carácter orientativo y general. Las normativas urbanísticas, los procesos de importación y las exigencias técnicas varían significativamente entre municipios y comunidades autónomas. Por ello, es imprescindible consultar con profesionales colegiados (arquitectos, abogados, agentes de aduanas, etc.) y con el Ayuntamiento correspondiente antes de realizar cualquier compra o trámite. Investigación de la documentación, generación del texto y revisión asistida por inteligencia artificial. Puede contener errores.

1. Requisitos legales y aduaneros para la importación

Procedimientos aduaneros: Importar una casa prefabricada desde China supone realizar una operación de importación formal. Esto implica presentar una Declaración Única Administrativa (DUA) ante la Aduana española, aportando la documentación comercial (factura, conocimiento de embarque, lista de contenido, etc.) y cumpliendo todos los trámites exigidos. La Agencia Tributaria establece que todos los operadores que realicen actividades aduaneras deben estar identificados con un número EORI (Economic Operator Registration and Identification). Este identificador es necesario para poder despachar mercancías ante la Aduana, tanto si el importador es una empresa como si es un particular (en el caso de particulares con carácter ocasional, la Aduana permite alternativas, pero para importaciones de este calado es recomendable obtener el EORI).

Clasificación arancelaria y aranceles: Las casas prefabricadas se clasifican en la partida arancelaria 9406 del Arancel Aduanero Común (prefabricated buildings). En función de los materiales y del grado de acabado (subpartidas 9406.10 de madera, 9406.20 metálicas, 9406.90 otras), se aplican los derechos de aduana correspondientes. Por lo general, el arancel no es muy elevado: suele oscilar entre un 2% y 5% del valor (incluso algunas subpartidas tienen 0%). No obstante, debe consultarse el arancel vigente en el TARIC para la subpartida específica de la vivienda importada. Por ejemplo, el Arancel Integrado de la Unión Europea (TARIC) indica las tarifas según el tipo de construcción prefabricada y los acuerdos comerciales aplicables. China, al no tener un acuerdo preferencial con la UE, está sujeta al arancel general (Nación Más Favorecida) de estas mercancías.

Impuestos a la importación: Además del arancel, al nacionalizar la casa prefabricada se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la importación. En España, el tipo general del IVA es del 21% y se aplica sobre la base imponible que incluye el valor CIF de la mercancía (coste de la casa + seguro + flete) más los aranceles. La liquidación del IVA y aranceles se realiza en el momento del despacho aduanero, normalmente a través del agente de aduanas o transitario que gestione la importación. Cabe señalar que existen otros gastos asociados: tasas portuarias, gastos de almacenaje si la carga permanece en depósito aduanero, y los honorarios del agente de aduanas por sus servicios. Todos estos costes deben preverse en el presupuesto.

Documentos y certificados necesarios: Las autoridades aduaneras exigirán la presentación de todos los documentos de importación reglamentarios. Esto incluye:

• Factura comercial definitiva y packing list detallado de los módulos o componentes de la vivienda.
  
• Bill of Lading (conocimiento de embarque marítimo) u otro documento de transporte, que ampare el traslado desde China.
  
• Certificado de origen (p. ej. Formulario A del SGP) si se busca un trato arancelario preferencial – aunque en el caso de China normalmente no aplica preferencia arancelaria, sigue siendo recomendable aportar un certificado de origen para fines estadísticos y aduaneros.
  
• Certificados sanitarios o fitosanitarios para materiales de madera: dado que las casas prefabricadas suelen incluir estructura o embalajes de madera, se debe cumplir la normativa ISPM-15 (NIMF-15) sobre embalajes de madera en comercio internacional. En España, la Orden AAA/458/2013 exige que los embalajes de madera (palés, cajas, etc.) estén tratados y marcados conforme a dicho estándar, para evitar la introducción de plagas. Aduanas podría requerir la acreditación de este tratamiento fitosanitario en la entrada al país.
  
• Inspecciones previas y control de Aduanas: La Aduana española puede inspeccionar la mercancía y retenerla si falta documentación o si no cumple requisitos técnicos. Conforme al Código Aduanero de la Unión (Reglamento UE 952/2013) y la normativa nacional, el despacho se autorizará solo cuando se hayan satisfecho los tributos y presentado los certificados obligatorios. Por tanto, es crítico preparar con antelación un dossier completo de documentos.
  

En resumen, desde el punto de vista legal-aduanero, la importación de una casa prefabricada exige cumplir los mismos trámites que cualquier importación de bienes de gran valor: registro EORI del importador, clasificación arancelaria correcta, pago de aranceles e IVA, y obtención de todos los documentos exigidos por Aduanas. Es altamente aconsejable contratar a un agente de aduanas/transitario colegiado que se encargue de preparar el DUA y coordinar con la naviera, ya que el proceso es complejo para alguien sin experiencia previa en comercio exterior.

2. Normativas urbanísticas y técnicas aplicables en España

Una vez superada la etapa aduanera, el mayor desafío es legalizar e instalar la vivienda prefabricada en territorio español cumpliendo toda la normativa de edificación y urbanismo vigente. A continuación, se detallan los aspectos clave:

Licencias urbanísticas municipales: La instalación de una casa, aunque sea prefabricada, se considera acto de edificación y está sujeta a las licencias urbanísticas correspondientes. Cada municipio, bajo las leyes urbanísticas de su Comunidad Autónoma, exige licencia de obras para construir o emplazar una vivienda en su suelo. La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) deja claro que la construcción de edificios, la realización de obras en ellos y su ocupación requieren las licencias y autorizaciones administrativas preceptivas, conforme a la normativa aplicable. Esto desmiente cualquier mito de que por ser prefabricada (o “sin cimentación fija”) se pueda colocar sin licencia; toda vivienda necesita licencia, ya sea obra tradicional o instalación prefabricada. Antes de importar, el promotor debe asegurarse de que el terreno donde quiere ubicarla es edificable y de qué condiciones urbanísticas rigen (uso del suelo, alturas permitidas, retranqueos, estética, etc.). Cada Ayuntamiento podría tener ordenanzas o planeamientos que regulen aspectos específicos de las casas prefabricadas (por ejemplo, algunos municipios requieren que estéticamente se integren en el entorno, limitan su tamaño en suelo rústico, etc.). Es imprescindible consultar al Ayuntamiento y obtener la licencia urbanística (de obra nueva o instalación) antes de proceder al montaje. Además de la tasa de licencia, se devengará el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) municipal, generalmente equivalente al 4% del coste de ejecución material de la obra (cada municipio fija el tipo hasta un máximo legal del 4%). Este impuesto se liquida al iniciar la obra, incluso si la vivienda viene casi terminada, pues el montaje y cimentación se consideran parte de la obra.

Proyecto técnico visado y dirección facultativa: Para obtener la licencia y para cumplir la normativa técnica, se debe encargar un Proyecto de edificación completo, redactado por técnico competente. En España, las viviendas de uso residencial deben ser proyectadas y dirigidas por un arquitecto colegiado (con la colaboración de un arquitecto técnico en la dirección de ejecución), según las atribuciones profesionales vigentes. El proyecto incluirá planos, memorias y cálculos justificando que la casa, tal como se va a ejecutar en la parcela, cumplirá el Código Técnico de la Edificación y demás normativas. Este proyecto técnico deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos y presentado al Ayuntamiento para la licencia. Dado que la vivienda viene prefabricada, el arquitecto recopilará la documentación técnica del fabricante (planos, memoria de cálculo de la estructura, certificados de materiales) e integrará esos datos en el proyecto de ejecución, adaptándolo a la normativa española.

Es importante destacar que el Código Técnico de la Edificación (CTE) – establecido por el Real Decreto 314/2006 y sus posteriores actualizaciones – es la norma básica obligatoria que fija las exigencias de calidad y seguridad en toda nueva edificación. El CTE cubre requisitos estructurales, seguridad contra incendios, salubridad, aislamiento térmico/acústico, eficiencia energética, accesibilidad, etc. Todas las viviendas nuevas, sin excepción, deben satisfacer estos requisitos básicos. En palabras de la Ley de Edificación, “los edificios deberán proyectarse, construirse y conservarse de forma que satisfagan los requisitos básicos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización, habitabilidad (higiene, salud, aislamiento, ahorro de energía)…”. Por lo tanto, una casa fabricada en China ha de ser evaluada para comprobar que sus materiales, sistemas y diseño alcanzan dichos estándares. Muy probablemente será necesario adaptar ciertos elementos: por ejemplo, reforzar aislamiento térmico para climas locales, instalar equipamientos eléctricos homologados para la normativa española, etc. Si la casa no cumple alguna exigencia del CTE, no podrá obtener legalmente la licencia de primera ocupación hasta que se subsanen las deficiencias.

Cimentación y obra civil: Aunque la estructura principal llegue prefabricada, habitualmente se requerirá una cimentación in situ (los fabricantes suelen recomendar una losa de hormigón armado nivelada, o zapatas/pilotes en su caso). Esta cimentación debe ser proyectada según el estudio geotécnico del terreno y calculada conforme al CTE-DB-SE (Seguridad Estructural) por el técnico competente. Igualmente, hay que preparar acometidas de agua, saneamiento, electricidad, etc. Todo ello forma parte de la obra que necesita licencia. En algunos casos la casa se soporta sobre pilares atornillados o sistemas desmontables; aun así, desde el punto de vista urbanístico no se exime de licencia – la normativa la considera edificación aunque sea desmontable, como confirmó la jurisprudencia en varios casos de casas móviles.

Normativas locales y autonómicas: Además del CTE (norma básica estatal), existen reglamentos autonómicos y ordenanzas municipales que pueden afectar. Por ejemplo, algunas Comunidades Autónomas exigen una Cédula de Habitabilidad una vez instalada la vivienda (especialmente en Cataluña, Baleares, etc.), la cual certifica que la vivienda reúne condiciones mínimas de habitabilidad (superficie, alturas, instalaciones básicas). También puede haber normativa de eficiencia energética a nivel autonómico: el promotor deberá obtener el Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda terminada, trámite obligatorio para toda vivienda nueva antes de su ocupación. Asimismo, al finalizar la obra, el Ayuntamiento exigirá la Licencia de Primera Ocupación (o documento equivalente, según la región) que verifica que la construcción se hizo conforme a la licencia otorgada y es apta para ser habitada. Sin estos documentos, no se podría escriturar ni habitar legalmente.

En síntesis, importar una casa prefabricada no elude en absoluto el cumplimiento de las normativas de edificación españolas. Se debe transitar el mismo proceso que una obra convencional: obtener licencia urbanística, encargar un proyecto a técnicos titulados, ejecutar la cimentación y montaje bajo dirección facultativa, y finalmente pasar las inspecciones para obtener la licencia de ocupación. La variabilidad local es considerable (cada Ayuntamiento puede tener requisitos particulares), por lo que es imprescindible asesorarse con un arquitecto local y un abogado urbanista antes incluso de comprar la vivienda, para verificar que el proyecto será viable en esa ubicación.

3. Costes, aranceles e impuestos asociados

El artículo en evaluación menciona correctamente muchos de los costes involucrados; a continuación los validamos y complementamos con información oficial:

• Precio de compra de la casa prefabricada: Es el coste base pagado al proveedor chino (habitualmente en dólares o euros). En la importación, este precio se convertirá a euros para la declaración en aduana. Conviene tener claro si el precio es FOB (sin incluir transporte internacional) o CIF (incluyendo flete y seguro hasta puerto español), ya que esto afectará al cálculo de impuestos. Recomendación: negociar preferentemente en término CIF puerto español para evitar sorpresas en el coste de transporte, y añadir un seguro de transporte adecuado.
  
• Transporte marítimo internacional: Dado el gran volumen/peso de una casa, se envía por barco, normalmente en contenedores o como carga especial. El flete marítimo China-España puede ser varios miles de euros dependiendo del tamaño (p.ej., 2–5 contenedores 40’). Este gasto de transporte se suma al valor en aduana (CIF), por lo que incrementa la base sobre la que se aplica el IVA y aranceles. A la llegada al puerto en España, habrá también tasas portuarias y de manipulación (THC, ISPS, tasas de autoridad portuaria, etc.) facturadas por la naviera o el consignatario.
  
• Arancel de importación: Como se indicó, las casas entran bajo partida 9406. El tipo arancelario exacto depende de la subcategoría, pero típicamente rondará un 3% (a modo de ejemplo general). Fuentes oficiales (Arancel Aduanero Común de la UE) confirman que para construcciones prefabricadas de metal o madera el derecho ad valorem es bajo (en algunos casos 0%, en otros unos pocos puntos porcentuales). Este arancel se calcula sobre el valor CIF declarado. Si el importador presenta un certificado de origen Form A válido y hubiera un esquema preferencial (no es el caso de China actualmente), podría haber reducción; pero reiteramos que China no goza de arancel 0% por preferencia, de modo que se aplica el tipo pleno.
  
• IVA de importación (21%): Es probablemente el mayor importe fiscal. Hacienda aplica el 21% de IVA sobre la suma de (valor CIF + arancel + gastos imputables). Por ejemplo, si la vivienda cuesta 50.000 € FOB, el flete+seguro son 5.000 €, y el arancel fuera 3% (~1.650 €), el IVA se calcula sobre ~56.650 €, resultando unos 11.897 € de IVA. Este IVA a la importación se liquida en Aduanas. Empresas importadoras pueden deducirlo luego en su declaración de IVA; pero un particular que importe para sí no puede recuperar ese IVA, quedando como coste final. Es importante prever este desembolso en el presupuesto.
  
• Gastos de agente de aduanas/transitario: Por los trámites aduaneros, el transitario cobrará honorarios. Puede haber conceptos como: despacho de aduana (~100-200 €), gestión de DUA, avance de fondos, etc. Igualmente, si la mercancía requiere despacho inspector (sanitario o de control SOIVRE) por contener madera u otros materiales regulados, podría haber tasas adicionales por inspección.
  
• Transporte interno en España: Una vez despachada la casa en el puerto (por ejemplo Valencia, Barcelona o Bilbao, que son puertos con tráfico desde China), se debe trasladar al terreno del cliente. Aquí interviene un porte especial por carretera, a menudo en camiones plataforma o modulares. Si los módulos son de gran tamaño, se necesitan permisos especiales de transporte e incluso coche piloto de escolta, según la normativa de tráfico para mercancías voluminosas. El coste de transporte nacional puede variar entre unos cientos de euros y varios miles, dependiendo de la distancia y de si se requieren medios excepcionales (por ejemplo, un módulo de 4.5 m de ancho necesitará escolta policial y quizá horarios especiales de transporte). El artículo estima entre 800 € y 3.000 € este costo, lo cual concuerda con rangos típicos: un camión grúa para pocos km puede costar ~800 €, pero un transporte con escoltas a otra provincia puede subir a 2.000-3.000 €. A ello súmese el alquiler de grúa para la descarga y colocación en la parcela, que también puede ser varios cientos de euros (dependiendo del tonelaje y horas de operación).
  
• Tasas y impuestos municipales: Como mencionado, el ICIO grava en torno al 4% del coste de la obra civil en la mayoría de municipios. También habrá una tasa por la Licencia de Obra, cuyo importe suele ser el 0,5% al 2% del presupuesto del proyecto (cada ayuntamiento define su ordenanza). Tras la instalación, al dar de alta la vivienda, el municipio comenzará a cobrar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual, calculado según el valor catastral asignado a la nueva construcción. El alta en Catastro es obligatoria para nuevas edificaciones. Todo esto son costes post-importación a considerar.
  
• Coste de proyecto y técnicos: No debe olvidarse que se tendrá que pagar los honorarios del arquitecto y aparejador por el proyecto, visado y dirección de obra. Según los colegios profesionales, para una vivienda unifamiliar estos honorarios pueden ser entre un 4% y 10% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material) de la obra, dependiendo de la complejidad. En casas prefabricadas, a veces se negocia un poco a la baja, pero sigue siendo un gasto significativo (varios miles de euros). También se necesitará un Estudio geotécnico del terreno, cuyo costo ronda 1.000 € en muchos casos, y posiblemente la intervención de un Organismo de Control Técnico si se va a contratar seguro decenal (ver punto de garantías).
  
• Certificaciones y legalizaciones: Tras el montaje, obtener certificados como el de eficiencia energética (unos 100-200 € mediante técnico certificador) y, en su caso, la cédula de habitabilidad (tasa administrativa, ~100 € dependiendo CCAA) son trámites de coste menor pero presentes. La acometida a redes (agua, luz) puede implicar costes de derechos de enganche abonados a las compañías suministradoras.
  

En conclusión, el costo total de traer e implementar una casa prefabricada desde China supera ampliamente el mero precio de fábrica de la misma. Como recomendación oficial, siempre se debe elaborar un presupuesto detallado incluyendo aranceles, IVA, transporte, licencias, cimentación, honorarios técnicos y contingencias. Un fondo de contingencia del 20% adicional es prudente, tal como sugiere el propio artículo, porque en proyectos internacionales pueden surgir imprevistos (retrasos, almacenajes, ajustes técnicos) que conllevan gastos extra.

4. Certificaciones, homologaciones y estándares técnicos necesarios

Conformidad técnica de materiales (Marcado CE): Un aspecto crítico al importar elementos de construcción es asegurar que los productos incorporados cumplen la regulación europea de productos de construcción. La UE exige que la mayoría de productos de construcción comercializados lleven el marcado CE, indicando que cumplen con los requisitos esenciales y normas armonizadas aplicables. En la práctica, esto significa que componentes como perfiles de acero estructural, paneles prefabricados, elementos de hormigón, aislamientos, ventanas, etc., deben estar ensayados y certificados según normas europeas (EN). Por ejemplo, una estructura metálica debe cumplir la norma EN 1090 (ejecución de estructuras de acero) y llevar el marcado CE correspondiente para poder usarse en obra en la UE.

Al importar una casa completa, Aduanas podría requerir evidencia de conformidad de ciertos componentes. Más allá de Aduanas, al solicitar la licencia de obra y posteriormente la licencia de primera ocupación, el director de obra y el director de ejecución deberán emitir certificados de que la construcción cumple las exigencias (incluyendo materiales conformes). La Ley de Edificación obliga a verificar en obra la recepción de productos de construcción, rechazando aquellos que no acrediten su calidad. Por tanto, es imprescindible que el proveedor chino facilite los certificados CE o, si no los tiene, que el importador los obtenga mediante laboratorios/notificados europeos. Si la casa incluye instalaciones (eléctricas, fontanería, climatización), esas partes también deben regirse por reglamentos españoles: por ejemplo, el cuadro eléctrico ha de montarse conforme al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión español, con componentes marcados CE y certificados IEC/EN.

Homologación y proyecto estructural: Otro documento fundamental es el cálculo estructural de la vivienda. Aunque venga “calculada” de fábrica, un ingeniero o arquitecto español debe revisar que la estructura soporta las acciones reglamentarias según el CTE DB-SE (acciones de viento, nieve, sobrecargas de uso, sismo si aplica). Las normas de cargas en China pueden diferir; por seguridad jurídica, se suele recalcular o al menos validar el cálculo. En muchos casos, se opta por obtener una Evaluación Técnica mediante un organismo acreditado (por ejemplo, un laboratorio de control de calidad de la edificación) que certifique que el sistema constructivo cumple las exigencias españolas. Esto no es un trámite obligatorio por ley en todos los casos, pero facilita mucho la aprobación del proyecto ante el Colegio de Arquitectos y el Ayuntamiento, al aportar confianza sobre un producto no tradicional.

Documentación técnica completa: Para legalizar la casa se necesita un expediente técnico muy detallado. Las autoridades pueden pedir planos de las instalaciones, memoria de estructura, especificaciones de materiales (clase de aislamiento, reacción al fuego de componentes, eficiencia energética de ventanas, etc.). El fabricante debe proveer manuales de montaje, esquemas y cualquier certificado de ensayo (p. ej., resistencia al fuego de elementos, certificaciones sísmicas, informes de laboratorio). Toda esta documentación, preferiblemente, debe venir traducida al español. En caso de ausencia de datos, el técnico proyectista tendrá que asumir esa comprobación, lo que puede ser costoso (por ejemplo, ordenar un ensayo in situ de resistencia de paneles).

Inspecciones y pruebas in situ: Durante el montaje en España, es obligatorio realizar pruebas e inspecciones reglamentarias: prueba de presión de la instalación de fontanería, prueba de estanqueidad de saneamiento, boletines eléctricos emitidos por instalador autorizado, etc. Estas son iguales que en cualquier obra nueva. Adicionalmente, se recomienda una inspección final por un OCT (Organismo de Control Técnico) si se pretende contratar un Seguro Decenal de daños estructurales. Aunque la LOE solo obliga a contratar seguro decenal cuando se promueve una vivienda para venderla a terceros (no en auto-promoción para uso propio), es muy aconsejable contar con esa garantía de 10 años. Algunas compañías de seguros ofrecen asegurar casas prefabricadas importadas, pero exigirán que un OCT haya supervisado ciertas fases (por ejemplo, inspeccionar la fábrica o revisar certificados). Coordinar esto con antelación es parte de la homologación técnica del proceso constructivo.

Cédula y registro de la propiedad: Tras completar la obra, en Comunidades como Cataluña será necesario obtener la Cédula de Habitabilidad, documento que asegura que la vivienda reúne condiciones mínimas (superficie, equipamiento higiénico, ventilación, etc.). Este documento lo expide la Administración autonómica o local competente y se basa en una inspección o en el certificado final de obra del arquitecto. Por último, la vivienda, una vez finalizada y con licencias en regla, se deberá dar de alta en el Catastro (lo realiza el propietario, comunicando la nueva construcción para su asignación de valor catastral). Con la licencia de primera ocupación, se puede también inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad (especialmente importante si la parcela tenía registro separado, para reflejar la edificación asociada a la finca). Esto permitirá, por ejemplo, hipotecar la propiedad en el futuro o venderla sin problemas legales.

En resumen, la casa prefabricada importada debe pasar por un proceso de certificación equivalente al de cualquier elemento de construcción. Debe marcar CE sus materiales, ajustarse al Código Técnico y obtener todas las aprobaciones técnicas locales. No existe una “homologación” única a nivel estatal para una casa prefabricada completa; la homologación ocurre de facto al lograr la licencia municipal y certificaciones de habitabilidad.

5. Fiabilidad, advertencias y riesgos de importar desde China

Importar una vivienda prefabricada desde tan lejos conlleva riesgos significativos, que las fuentes oficiales y expertos aconsejan tener muy en cuenta:

• Riesgos de calidad y conformidad: A diferencia de comprar una casa prefabricada a un fabricante nacional o europeo conocido, al importar de China existe el riesgo de que la calidad real no se corresponda con la anunciada. Organismos de control de edificación y asociaciones profesionales (p. ej. CSCAE) enfatizan la necesidad de verificar las especificaciones técnicas y certificados antes de la compra. Muchas empresas chinas proporcionan certificados ISO de calidad (ISO 9001) o cumplen estándares internacionales, pero eso no garantiza automáticamente el cumplimiento del Código Técnico español. De hecho, como indica el artículo, no es cierto que “suelen cumplir normativa europea y vengan listas para habitar”: muchas no tienen marcado CE en todos sus componentes ni cumplen todas las exigencias del CTE. Esta discrepancia puede resultar en costosas modificaciones o incluso en la imposibilidad de legalizar la casa una vez aquí. Recomendación: solicitar informes de laboratorio independientes de elementos críticos (estructura, aislamientos, reacción al fuego) o contratar a un inspector en origen que visite la fábrica en China durante la producción para verificar la calidad (hay empresas de inspección internacional especializadas en este tipo de verificaciones).
  
• Riesgos en el transporte e importación: Una vivienda prefabricada viaja normalmente en contenedores o módulos. Daños durante el transporte no son infrecuentes (golpes, filtraciones de agua salina, corrosión). Es crucial contar con un seguro de transporte “a todo riesgo” que cubra adecuadamente el valor de la mercancía. También existe el riesgo de retrasos aduaneros: si falta un documento o surge alguna alerta (por ejemplo, la Aduana puede inmovilizar la carga para comprobar el marcado CE de ciertos equipos eléctricos, o tomar muestras si sospecha de materiales no permitidos), el contenedor podría estar retenido días o semanas, generando costes de almacenaje elevados. Aduanas no hará excepciones por ser “una casa”; exigirá EORI, DUA, certificados y, si algo no está en regla, no permitirá el levante de la mercancía. Por ello, la planificación debe ser meticulosa.
  
• Materiales prohibidos o no conformes: Un riesgo importante es que la casa contenga materiales prohibidos en Europa. Un ejemplo extremo: si incluyera paneles de fibrocemento con asbesto (amianto), su entrada estaría prohibida ya que la UE vetó el amianto en cualquier forma (Reglamento (CE) 1907/2006, Anexo XVII). También puede haber pinturas con compuestos tóxicos no permitidos, maderas sin tratamientos fitosanitarios, aislamientos que no cumplen clase de reacción al fuego, etc. Estos problemas obligarían a retirar y sustituir materiales tras la importación, con el consiguiente sobrecoste. Es fundamental exigir al proveedor que garantice por contrato la conformidad con normativa UE y ausencia de sustancias prohibidas. Incluir en el contrato cláusulas de penalización por incumplimiento y listado de estándares requeridos (por ejemplo, “toda la madera estructural estará tratada según Clase de Uso y con marcado CE EN14081”, etc.) puede dar base legal para reclamaciones si algo viene mal.
  
• Servicio post-venta y repuestos: Otro aspecto es la fiabilidad a largo plazo. Si a los 2 años aparece, por ejemplo, una grieta estructural o fallo en una ventana, reclamar la garantía a un fabricante en China es complicado (diferencia jurídica, coste de enviar técnicos, etc.). Muchas garantías internacionales son prácticamente inaplicables en la práctica. Por eso, la elección del proveedor es crucial: deben tener buena reputación, años de experiencia exportando a Europa, y preferiblemente certificaciones internacionales. Aún así, conviene asumir que el mantenimiento y reparaciones correrán por cuenta del propietario local. Es recomendable pedir piezas de repuesto junto con la importación (por ejemplo, algunas tejas extra, paneles de acabado de sobra, bisagras especiales, etc.), ya que conseguirlas luego desde China puede ser lento o imposible.
  
• Legalización y riesgo legal: Si alguien importase e instalase la casa sin seguir los trámites (es decir, sin licencia ni proyecto), se expone a fuertes sanciones urbanísticas. La Ley de Suelo y las normativas autonómicas prevén multas e incluso órdenes de demolición para edificaciones ilegales. Construir sin licencia en suelo no urbanizable, por ejemplo, es una infracción grave que suele acabar en demolición forzosa. Por tanto, intentar “ahorrarse papeles” no es una opción: tarde o temprano la administración detectará la vivienda (por catastro, por denuncias vecinales, etc.). El artículo recalca este error común: pensar que por no tener cimentación fija uno puede eludir la licencia es falso. En España cualquier vivienda o instalación habitable necesita autorización.
  
• Riesgo financiero y fraudes: Las autoridades (p.ej. el Ministerio de Industria o de Consumo) aconsejan extremar la precaución al realizar pagos internacionales de gran importe. En compras a China, lo habitual es pagar un anticipo (~30%) y el resto antes del embarque. Esto implica un riesgo: si la empresa fuera poco fiable, podría no enviar nada tras el pago. Por eso se sugiere usar métodos de pago seguros (una carta de crédito confirmada, escrow, etc.) o al menos verificar que el proveedor tiene referencias. Existen fraudes detectados donde supuestas fábricas de casas prefabricadas resultaron estafas. Acudir, si es posible, a ferias internacionales, ver casas modelo o encargar una inspección SGS (u otra empresa certificadora) antes del envío, son medidas prudentes. Igualmente, verificar que el proveedor tiene permiso de exportación, no está en listas negras, y que los bienes no infringen ninguna patente o diseño registrado en Europa (un punto que puede ser relevante si la casa es de un diseño licenciado).
  
• Comunicación y proyecto adaptado: Un problema práctico reportado en algunos casos es la falta de comunicación fluida con fabricantes extranjeros en cuanto a adaptar el diseño. Por ejemplo, para cumplir CTE, el arquitecto español puede pedir a la fábrica cambios (p.ej. vidrio doble más grueso, o estructura adicional). Es clave que el proveedor esté dispuesto a esas modificaciones. Si no, el técnico aquí tendrá que reforzar o modificar durante la obra, encareciendo el montaje. Siempre conviene incluir al arquitecto local en las conversaciones con el fabricante desde el inicio, para alinear especificaciones técnicas.
  

En suma, importar una casa de China puede ofrecer ahorro en el coste inicial del producto, pero conlleva riesgos significativos en calidad y trámites. Organismos oficiales y colegios profesionales enfatizan la importancia de asesorarse con expertos. No existe un organismo público que desaconseje expresamente importar (no es ilegal ni imposible), pero sí hay un consenso en que solo debe hacerse tras un análisis serio. Como recomendación general, si tras evaluar todo, los costes totales se acercan a los de una casa prefabricada nacional, puede preferirse un proveedor local para tener más garantías. Si se continúa con la importación, es muy aconsejable viajar a China para visitar la fábrica o al menos contratar inspecciones, y mantener siempre un plan B (por ejemplo, presupuesto para reforzar elementos aquí si algo no cumple).